En la era digital, somos bombardeados con anuncios de inversión que prometen retornos extraordinarios con una facilidad sorprendente. Recibimos esta imagen de una oferta de inversión inmobiliaria en Estados Unidos, y es el ejemplo perfecto para enseñar a nuestros clientes cómo analizamos una oferta en AQ-INVEST y por qué la debida diligencia (due diligence) es la habilidad más importante de un inversionista. 

Analicemos la publicidad que se nos presenta (Este es un ejemplo Genérico muy similar a los que nos llegan a diario):

• Propiedad: Un edificio multifamiliar en "364 LINCOLN PL".

• Ubicación: "Manhattan, NY".

• Retorno Prometido: "ROI Anual: 15%".

• Inversión Mínima: "$5,000 usd".

• El Gancho: "Propiedades multifamiliares ubicadas en las zonas más estratégicas de Estados Unidos."

A primera vista, parece una oportunidad increíble: una inversión accesible en una de las ciudades más cotizadas del mundo, con un retorno que duplica o triplica lo que ofrecen los mercados tradicionales. 

• El trabajo de un asesor no es creer lo que dice un anuncio, sino verificarlo. Al hacer una investigación básica (que no toma más de 5 minutos), encontramos serias inconsistencias.

Bandera Roja 1: La Ubicación (La Falla Crítica)

• El anuncio dice "Manhattan, NY". Sin embargo, una búsqueda rápida en cualquier mapa muestra que la dirección "364 Lincoln Pl" no se encuentra en Manhattan.

• Esta dirección existe, pero está en Brooklyn (específicamente en el área de Crown Heights/Prospect Heights).

• ¿Por qué es esto tan grave? No es un error tipográfico. Es una señal de incompetencia extrema o, peor aún, un intento deliberado de engaño. Están usando el "prestigio" de la marca "Manhattan" para vender una propiedad que no está allí. Si mienten o se equivocan en algo tan fundamental y fácil de verificar, ¿en qué más están mintiendo?

Un 15% de ROI anual en una propiedad multifamiliar en una zona prime de la ciudad de Nueva York (sea Brooklyn o Manhattan) es un número excepcionalmente alto y muy poco realista para un retorno pasivo.

Los rendimientos promedio de alquiler (Cap Rates) en estas zonas suelen estar entre el 3% y el 6%. Para alcanzar un 15% de "ROI" (un término que el anuncio usa de forma muy vaga), probablemente se requeriría:

1. Alto Apalancamiento: Usar una enorme cantidad de deuda, lo que dispara el riesgo de la inversión.

2. Proyecciones Fantasiosas: Es un 15% "proyectado" en el mejor escenario posible (sin inquilinos morosos, sin reparaciones, etc.), no un 15% "garantizado".

3. Omisión de Costos: Ese 15% podría ser Bruto, antes de pagar impuestos, seguros, comisiones de la plataforma, mantenimiento y administración. El retorno Neto podría ser una fracción de eso.

Un retorno tan alto no es una "oportunidad"; es un "anzuelo".

Una inversión mínima de $5,000 USD en un edificio que vale millones nos dice que esto es "inversión fraccional" o "crowdfunding". No estás comprando el edificio; estás comprando una pequeña participación en una empresa (una LLC o un fondo) que posee el edificio.

Esto no es malo en sí mismo, pero introduce capas de complejidad que el anuncio oculta:

• ¿Quién administra la LLC? ¿Qué experiencia tienen?

• ¿Cuáles son las comisiones de la plataforma, de administración y de salida?

• ¿Cuál es la liquidez? ¿Puedes vender tu participación de $5,000 cuando quieras? (Casi seguro que no).

Conclusión: No Invierta en Anuncios, Invierta en Información

Este caso de estudio nos enseña una lección vital: el trabajo de un anuncio es venderle una idea, no informarle de un riesgo.

Cualquier inversionista atraído por el 15% y el nombre "Manhattan" podría haber caído en una trampa sin hacer estas tres preguntas básicas. La verdadera inversión no está en propiedades mágicas, sino en un análisis riguroso, escéptico y profesional.

¿Te ha llegado una "oportunidad" similar? En AQ-INVEST, nuestro trabajo es hacer las preguntas difíciles primero, para proteger y hacer crecer tu capital de forma segura.